전세 재계약 통지서를 받으면 머릿속을 스치는 계산은 하나입니다. “이번엔 얼마나 오를까.” 그런데 2020년 7월 도입된 임대차3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)이 다시 개편 테이블에 오르면서, 이 계산의 전제 자체가 흔들리고 있습니다. 한쪽에서는 갱신을 한 번 더 허용해 최대 9년 거주를 보장하는 ‘3+3+3’ 강화안이, 다른 쪽에서는 폐지·축소론이 동시에 나옵니다. 정반대 방향이 같은 테이블에서 논의된다는 것은, 이 제도가 남긴 효과를 두고 진단이 갈린다는 뜻입니다. 이 글은 ‘어느 쪽이 맞다’를 편들기보다, 제도가 전월세 가격과 계약 판단에 ‘어떤 경로로’ 작용하는지, 그리고 결론이 어떻게 나든 계약 당사자가 스스로 챙겨야 할 것이 무엇인지를 정리합니다.
임대차3법이 실제로 바꾼 것은 ‘가격’이 아니라 ‘기간’이다
세 제도의 작동 방식을 정확히 나눠 보면 오해가 걷힙니다. 계약갱신청구권은 2년 만기 세입자가 한 번 더 갱신을 요구할 수 있게 해 거주를 사실상 ‘2+2년’, 즉 4년으로 늘립니다. 전월세상한제는 이 갱신 때 임대료 인상을 직전 보증금의 5% 이내로 묶습니다. 전월세신고제는 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약을 30일 안에 신고하게 해 그동안 깜깜이였던 확정일자·시세 데이터를 공개 통계로 끌어냈습니다. 가장 흔한 착각은 ‘이 법이 모든 전셋값을 5%로 묶었다’는 것입니다. 5% 상한은 오직 ‘갱신 계약’에만 적용되고, 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 붙지 않습니다. 이 한 줄이 시장 전체의 움직임을 갈랐습니다.
집주인 입장을 그대로 따라가 보면 부작용의 논리가 보입니다. 한 번 세입자를 들이면 4년간 5% 안에서만 올릴 수 있으니, 신규 계약 시점에 향후 4년치 인상 여력을 미리 호가에 얹으려는 유인이 생깁니다. 그 결과 도입 초기 서울 주요 단지에서는 같은 아파트, 같은 평형인데 갱신 세입자의 전세보증금과 신규 세입자의 보증금이 수억 원까지 벌어지는 ‘이중가격’이 실거래로 찍혔습니다. 실행 관점에서 정리하면, 재계약을 앞둔 세입자가 가장 먼저 확정할 것은 ‘내가 갱신권을 행사하는 계약인가, 새로 들어가는 계약인가’입니다. 갱신이라면 손에 쥔 카드는 두 장입니다 — 5% 상한, 그리고 집주인이 실거주 등 정당한 사유 없이는 거절하지 못하는 4년 거주권. 이 두 장은 협상에서 그냥 내주면 안 되는 자산입니다.
‘3+3+3’과 폐지론이 한 테이블에서 부딪히는 이유
강화 쪽 논리는 단순합니다. 4년으로는 학군·직장을 낀 가구의 주거 안정에 부족하니 한 차례 더 갱신을 허용해 최대 9년을 보장하자는 것입니다. 그러나 공인중개업계와 임대인 측 반발도 논리가 분명합니다. 거주 보장이 길어질수록 집주인은 신규 계약 시점에 더 긴 기간분의 인상을 선반영하려 하고, 매물을 전세로 내놓기보다 실거주나 매각으로 돌려 전세 매물 자체가 줄어든다는 것입니다. 세입자를 더 두껍게 보호하려는 규제가, 이미 세 들어 사는 사람에게는 유리하지만 ‘새로 방을 구하는 사람’에게는 진입 문턱을 높이는 방향으로 되돌아올 수 있다 — 이것이 강화론의 역설입니다.
반대편 폐지·축소론은 ‘제도가 가격 왜곡과 매물 위축을 낳았다’는 진단에서 출발합니다. 여기서 반드시 걸러야 할 함정이 하나 있습니다. 일부에서 ‘임대차3법이 전세사기의 원인’이라고 묶지만, 이는 원인이 다른 두 문제를 뒤섞는 것입니다. 전세사기는 신축 빌라·오피스텔의 시세 부풀리기, 매매가에 육박하는 깡통전세, 무자본 갭투자가 얽힌 ‘보증금 미반환 범죄’입니다. 반면 이중가격·매물 위축은 갱신권과 상한제가 만든 ‘가격 형성상의 부작용’입니다. 발생 메커니즘이 다르니 처방도 달라야 합니다 — 전세사기는 보증보험·감정평가·등록 임대인 관리로, 제도 부작용은 상한제 설계 보완으로 접근해야 합니다. 세입자 단체가 전면 폐지에 반대하는 이유도 여기 있습니다. 부작용은 손질하되, 4년 거주 안정이라는 순기능까지 함께 버리지는 말자는 것입니다.
제도가 흔들릴 때 가격을 실제로 좌우하는 ‘진짜 변수’
뉴스의 헤드라인은 ‘폐지냐 강화냐’지만, 전월세 가격의 방향을 정하는 힘은 법 조항 하나가 아니라 공급·금리·전세가율의 합입니다. 임대차법이 어떻게 바뀌든, 그 지역에 대단지 입주 물량이 몰리면 전셋값은 눌리고, 입주가 2~3년 끊기면 오릅니다. 실제로 같은 법 아래에서도 입주장이 열린 지역과 공급 절벽인 지역의 전세 흐름은 정반대로 나타났습니다. 금리도 결정적입니다. 전세대출 금리가 오르면 세입자는 대출 이자보다 월세가 싸지는 구간에서 반전세로 갈아타 전세 수요가 빠지고, 금리가 내리면 다시 전세로 회귀하며 전셋값을 밀어 올립니다. 그래서 ‘제도 하나만 보고 오른다/내린다’를 단정하는 건 위험합니다. 제도는 여러 변수 중 하나일 뿐, 방향을 혼자 정하지 못합니다.
특히 전세가율(매매가 대비 전세가)은 계약 안전을 가르는 핵심 지표입니다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 매매가가 조금만 빠져도 보증금이 집값에 근접해, 집주인이 되팔아도 보증금을 다 못 돌려주는 깡통전세 위험이 커집니다. 반대로 50~60%대면 그만큼 안전 마진이 있습니다. 그래서 전세 계약 전 세 단계는 제도와 무관하게 반드시 밟아야 합니다. ① 국토교통부 실거래가로 해당 단지의 최근 매매가·전세가를 대조해 전세가율을 직접 계산하고, ② 등기부등본으로 선순위 근저당과 기존 보증금 합계가 매매가 대비 얼마인지 확인하며, ③ HUG·SGI 전세보증금 반환보증 가입이 되는 매물인지(가입 거절 매물은 그 자체가 위험 신호) 따져 보는 것입니다. 임대차법이 폐지되든 강화되든, 이 세 장치는 세입자가 직접 챙겨야 하는 몫으로 남습니다.
세입자·집주인이 지금 계약 단위로 점검할 판단 기준
실수요 세입자의 기준은 ‘거주 안정’과 ‘보증금 안전’ 두 축입니다. 갱신권이 아직 살아 있다면 그건 협상 카드이지 자동 갱신 의무가 아닙니다. 여기서 놓치기 쉬운 예외 하나 — 최근처럼 신규 시세가 떨어져 갱신가보다 낮아진 국면이라면, 갱신권을 쓰는 것보다 오히려 포기하고 더 낮은 값에 신규 계약을 하는 편이 이득일 수 있습니다. 갱신권은 ‘5% 이내로 올려 살 권리’일 뿐, 시세가 꺾이면 그 상한 자체가 무의미해지기 때문입니다. 반대로 이사·중개보수·도배 등 이전 비용이 인상분보다 크다면 갱신이 합리적입니다. 즉 갱신 여부는 ‘신규 시세 − 갱신가’와 ‘이사 부대비용’을 실제 금액으로 비교해 정할 문제입니다.
임대인이라면 제도의 최종 결론에 베팅하기보다 현금흐름과 공실 관리를 우선순위에 둬야 합니다. 갱신 기간이 늘어날 가능성을 감안하면, 신규 계약에서 무리한 호가로 공실을 길게 끄는 것보다 시세에 맞춘 임대료로 안정적 임차인을 확보하는 편이 4년 총수익에서 앞설 수 있습니다. 또 개편 논의에는 등록임대사업자에 대한 세제·인센티브 부활론도 함께 오르내리므로, 취득세·재산세·양도세 감면과 의무임대기간이 다시 손질될 경우의 셈법을 미리 열어 둘 필요가 있습니다. 결론적으로 세입자든 집주인이든, 아직 확정되지 않은 제도 방향에 ‘올인’하는 것이 가장 큰 리스크입니다. 변동성이 큰 국면일수록 예측이 아니라 ‘계약 한 건 단위로 안전장치와 협상 카드를 점검하는 습관’이 가장 현실적인 전략입니다.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권을 쓰면 전셋값이 무조건 5%만 오르나요?
아닙니다. 5% 상한은 ‘갱신 계약’에만 적용됩니다. 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 상한이 없어 시세대로 정해집니다. 또 5%는 ‘최대치’일 뿐이라, 집주인과 협의하면 그 이하나 동결도 가능합니다. 시세가 갱신가보다 낮아진 상황이라면 갱신권을 포기하고 신규로 더 싸게 계약하는 편이 유리할 수도 있습니다.
‘3+3+3’이 시행되면 세입자에게 무조건 유리한가요?
이미 살고 있는 세입자에게는 거주 기간이 최대 9년으로 늘어 유리합니다. 다만 집주인이 신규 계약 때 인상분을 미리 반영하거나 전세 매물을 거둬들이면, 새로 방을 구하는 세입자는 진입 문턱이 높아질 수 있습니다. ‘기존 세입자’와 ‘신규 세입자’의 유불리가 갈리는 제도입니다.
임대차3법이 전세사기의 원인이라는 말은 사실인가요?
원인이 다른 두 문제를 뒤섞은 주장입니다. 전세사기는 신축 빌라·오피스텔의 시세 부풀리기, 깡통전세, 무자본 갭투자에서 비롯된 보증금 미반환 범죄입니다. 반면 이중가격·매물 위축은 갱신권·상한제가 만든 가격 형성상의 부작용으로, 발생 구조가 다릅니다. 그래서 처방도 달라야 합니다.
전세 계약 전에 깡통전세를 피하려면 무엇을 확인해야 하나요?
세 가지입니다. ① 국토부 실거래가로 매매가 대비 전세가율을 계산해 통상 80%를 넘는지 확인하고, ② 등기부등본으로 선순위 근저당과 기존 보증금 합계가 매매가 대비 얼마인지 점검하며, ③ HUG·SGI 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 매물인지 확인합니다. 보증 가입이 거절되는 매물은 그 자체가 위험 신호입니다.